Haus gekauft: Was die Energieberatung jetzt kostet – und welche Fristen schon laufen

Befund: Nach dem Kauf eines älteren Hauses übernimmt der Bund 50 % des förderfähigen Honorars für die Energieberatung, beim Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 € – vorausgesetzt, der Antrag ist vor dem Beratungsvertrag gestellt, und zwar nach einer Richtlinie, die zum 31.12.2026 endet. Gleichzeitig laufen ab dem Kauf Fristen: zwei Jahre für ungedämmte Rohre und die oberste Geschossdecke, mit dem Kredit „Jung kauft Alt“ 54 Monate für die Sanierung.

Befund 1: Mit dem Kauf beginnt eine Frist von zwei Jahren

Zwei Nachrüstpflichten gelten auch unter dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiter, und sie knüpfen an den Eigentümerwechsel an (Verbraucherzentrale, 21.08.2026):

Gemeint ist laut Verbraucherzentrale der Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Für Verkäufer, die das Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 selbst bewohnt haben, galt eine Ausnahme. Mit dem Verkauf geht die Pflicht auf den nächsten Eigentümer über – also auf Sie. Auch ein Erbe gilt laut prepair.house (01.09.2026) als Eigentümerwechsel. Dieselbe Quelle nennt eine Grenze: Amortisiert sich eine Maßnahme nicht in angemessener Frist, verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz sie nach dieser Darstellung nicht. Diese Einschränkung stützt sich nur auf diese Fachseite; den Gesetzestext konnten wir dafür nicht einsehen.

Eine Pflicht ist dagegen weggefallen: Heizkessel über 30 Jahre müssen seit dem 29.07.2026 nicht mehr ausgetauscht werden (Gleiss Lutz, 21.08.2026). Weiter gilt das informatorische Gespräch zum Energieausweis: Wer ein Haus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, muss es nach der Übergabe des Ausweises führen, sofern es kostenlos angeboten wird (ADAC, 24.08.2026). Eine geförderte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan ist etwas anderes: Sie reicht vom Hausbesuch bis zum fertigen Fahrplan.

Befund 2: Die Beratung kostet die Hälfte – bis zu einer Schwelle

Was ein Berater für Ihr Haus verlangt, steht erst in seinem Angebot. Eine geprüfte Preisübersicht für Beraterhonorare liegt in unseren Quellen nicht vor. Belegt ist die Förderformel des BAFA (Seitenstand 30.04.2026):

• Zuschuss: 50 % des förderfähigen Honorars.
• Deckel: 650 € beim Ein- oder Zweifamilienhaus, 850 € ab drei Wohneinheiten.
• Schwelle: Unsere Beispielrechnung – bei 1.300 € förderfähigem Honorar ist der Deckel von 650 € erreicht. Jeder Euro darüber bleibt vollständig bei Ihnen.
• Zahlung: Zuerst begleichen Sie das volle Honorar, anschließend fließt der Zuschuss an den Antragsteller.

Gefördert wird nur ein Berater aus der Energieeffizienz-Expertenliste. Zur geförderten Leistung gehören mindestens die Datenaufnahme vor Ort, der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) und seine Übergabe mit Erläuterung. Am Ende halten Sie zwei Dokumente in der Hand: In „Mein Sanierungsfahrplan“ stehen die Maßnahmenpakete im Überblick, in der „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“ jede einzelne im Detail (dena/Gebäudeforum, 07/2026).

Der Zeitfaktor: Als Vorhabenbeginn zählt schon der unterschriebene Beratungsvertrag. Den Antrag stellen Sie selbst oder Ihr Berater mit Vollmacht – vorher. Laut ihrem eigenen Text läuft die Richtlinie zum 31.12.2026 aus; eine Regel für die Zeit danach war bis zum Stand unserer Quellen Anfang Oktober 2026 nicht veröffentlicht. Ob eine Beratung, die im Dezember beginnt und im Januar endet, noch nach den heutigen Regeln läuft, lässt sich aus unseren Quellen nicht ableiten.

Befund 3: Mit „Jung kauft Alt“ läuft eine zweite Uhr

Wer den Kauf über das KfW-Programm 308 finanziert, verpflichtet sich zur Sanierung. Die Eckdaten laut Merkblatt (Stand 08/2026):

Gefordert ist mindestens ein Effizienzhaus 85 EE. Alternativ verlangt das Merkblatt vier Einzelschritte: Die Heizung arbeitet danach zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien, die Fenster werden getauscht, die Fassade wird gedämmt, und oben kommt Dämmung auf das Dach oder die oberste Geschossdecke. Erreicht die vorhandene Heizung die 65 % bereits oder hängt das Haus nur an einem Wärmenetz, fällt der Heizungstausch weg.

Die Sanierung selbst finanziert der Kredit nicht. Dafür lässt er sich mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude kombinieren, solange alle Förderungen zusammen die förderfähigen Kosten nicht übersteigen. Welcher der beiden Wege in 54 Monaten zu Ihrem Haus passt, ist genau die Frage, die ein Sanierungsfahrplan beantwortet: Er bündelt die Arbeiten zu Paketen und legt fest, was zuerst kommt.

Befund 4: Der Fahrplan wirkt erst bei großen Vorhaben

Bei der späteren BAFA-Förderung für Dämmung, Fenster, Lüftung und Heizungsoptimierung gibt es 15 % Zuschuss. Ein geförderter Fahrplan bringt 5 Prozentpunkte mehr – beim Einfamilienhaus seit dem 21.07.2026 allerdings nur für den Teil der förderfähigen Ausgaben, der 30.000 € übersteigt. Gleichzeitig steigt die Höchstgrenze von 30.000 € auf 60.000 € je Gebäude und Kalenderjahr (Richtlinie BEG EM; BAFA, 07/2026).

Unsere Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus:

Für 50.000 € kommt die Fachpresse auf dasselbe Ergebnis: 15 % auf alles ergeben 7.500 €, der Bonus auf die oberen 20.000 € weitere 1.000 € (reduco.ai, 09.08.2026). Zwei Einschränkungen gehören zum Befund. Die neue Heizung bleibt außen vor: Beim KfW-Zuschuss für den Heizungstausch gibt es den iSFP-Bonus nicht. Und umgesetzt sein muss die Maßnahme innerhalb von höchstens 15 Jahren nach Erstellung des Fahrplans. Neu kommt ab dem ersten Quartal 2027 ein Bonus von 5 Prozentpunkten hinzu, wenn Häuser mit besonders schlechter energetischer Ausgangslage gedämmt werden. Voraussetzung ist ein Fahrplan oder eine Beratung, deren Förderung aus dem Programm Energieberatung für Wohngebäude stammt. Nach welchen Kriterien ein Haus dazu zählt, legt ein Infoblatt fest, das wir nicht geprüft haben.

Befund 5: Der Steuerweg für das Honorar ist schmal

Wer das Haus selbst bewohnt, kann Sanierungskosten nach § 35c EStG von der Steuer abziehen: 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 € je Objekt. Voraussetzung: Zu Beginn der Arbeiten ist das Haus mehr als zehn Jahre alt, und abgeschlossen ist die Maßnahme vor dem 01.01.2030.

Auch das Energieberaterhonorar zählt dort, und zwar zu 50 % – aber nur unter zwei Bedingungen. Erstens braucht der Berater eine BAFA-Zulassung für die Energieberatung für Wohngebäude. Zweitens beauftragen Sie ihn, die Arbeiten planerisch zu begleiten oder zu beaufsichtigen (§ 35c EStG; Haufe, 23.09.2026). Ist die Maßnahme schon über einen Zuschuss gefördert, bleibt der Steuerweg zu.

Die Reihenfolge nach dem Kauf

1. Energieausweis heraussuchen und das Beratungsgespräch dazu wahrnehmen, wenn es kostenlos angeboten wird.
2. Berater aus der Expertenliste anfragen und ein Angebot einholen.
3. Förderantrag beim BAFA stellen – selbst oder per Vollmacht, vor jeder Unterschrift.
4. Vertrag, Hausbesuch, Fahrplan, Erläuterung.
5. Rohre und oberste Geschossdecke innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel angehen.
6. Einzelmaßnahmen beantragen, bevor Aufträge vergeben werden; mit Kredit 308 die 54 Monate im Kalender führen.

Bevor Sie den Vertrag aus Schritt 4 unterschreiben, gehen Sie das Angebot des Beraters mit dem Angebots-Check durch:

Offene Punkte

• Förderung ab 2027: Für die Zeit nach dem 31.12.2026 ist keine Regel veröffentlicht.
• Honorare: Eine belastbare Marktzahl fehlt; maßgeblich ist Ihr Angebot.
• Fahrplan und Steuer: Ob die Kosten eines BAFA-geförderten Fahrplans nach § 35c absetzbar sind, ist nicht belegt.
• Bußgelder: Welche Folgen eine versäumte Nachrüstpflicht hat, belegen unsere Quellen nicht.

Fazit

Nach dem Hauskauf ist die Energieberatung kein Luxus, sondern Terminplanung. Der Zuschuss halbiert das Honorar bis zur Schwelle von 1.300 €, und der Fahrplan sortiert, was in zwei Jahren und – mit Kredit 308 – in 54 Monaten erledigt sein muss. Wer die Beratung noch unter der laufenden Richtlinie will, stellt den Antrag vor dem Vertrag und plant mit dem 31.12.2026.

Diese Auswertung stützt sich auf Quellen mit Stand bis Anfang Oktober 2026. Sobald eine Regel für die Beratungsförderung ab 2027 veröffentlicht ist, tragen wir sie hier nach.